Казалось бы - обычная альтернативная сделка. Но по ходу оказалось, что всё намного интереснее.
Сначала всплыло просроченное наследство — его нужно было оформить, прежде чем идти дальше. Потом выяснилось, что один из собственников — несовершеннолетний ребёнок. А значит, подключается опека, нотариус и большой пакет документов.

Законный представитель ребёнка с девочкой живёт в Оренбурге, поэтому нужно было организовать их приезд в Москву. Продавец доли в трёшке, в свою очередь, регулярно уезжал по делам бизнеса в Европу.
В процессе условия изменились: продавать решили не всю квартиру, а только 5/6, принадлежащие взрослым. Детская 1/6 осталась за ребёнком. Покупателем стала гражданская жена законного представителя девочки — именно с ней ребёнок и живёт.

Главный вопрос был один: согласует ли такую схему опека? Согласовала.

Дальше — финальный этап: подготовили документы для нотариуса, открыли два аккредитива в Сбербанке для продавцов и подписали договоры по продаже и покупке.

За что в таких случаях платят риелтору? Не только за рекламу и показы. А за то, чтобы соединить в одну рабочую схему наследство, доли, ребёнка-собственника, опеку, людей из разных городов, командировки, нотариуса, банк и меняющиеся условия сделки.

Если у вас сделка с долями, наследством, опекой или альтернативой — напишите. Разберём ситуацию и найдём безопасный путь к сделке.

На первый взгляд, вполне рабочий вариант , если бы не исходные данные, которые обычно пугают покупателей и контрагентов - продажа по доверенности и обременение квартиры в Сбербанке.

После долгих «мытарств» нам повезло:
соседи по ЖК искали квартиру для дочери.

Всей суммы для покупки у них не было , но имелась 3-комн. КВ-ра, которую нужно было продать .

С покупателем заключили договор и он стал нашим продавцом по 2-ой квартире.

Цену выставили по рынку и с первого показа обрели Покупателя и Приняли аванс.

Накануне сделки к продавцу Большой квартиры прилетело постановление ФССП (с арестом счетов ) - накопил
долги по коммунальным платежам по месту прописки в Иркутске, проживая в Казахстане.

К счастью, до запрета гос. Регистрации сделок с недвижимостью дело не дошло - нам удалось оперативно урегулировать этот вопрос.

На сделку вышли цепочкой из двух квартир.

Расчеты производились через аккредитивы: 1-й аккредитив (ипотека сбербанка) - Покупатель 3-комн. Кв-ры, чтобы использовать мат. Капитал взял кредит в Сбербанке 900 000руб. И 2-й аккредитив с возможностью на погашение ипотеки в Сбербанке на покупателя Большой квартиры.

⏱️В связи с большим количеством участников сделки и тем, что доверенность была выдана в другой стране и сотруднику банка не удалось ее проверить оперативно, сделка по времени затянулась аж на 6 часов.

Регистрация заняла около 3х дней.

Простых сделок практически не бывает…

К нам обратилась Елена.У неё была однокомнатная квартира на вторичном рынке в Москве: хорошая локация, рядом метро, аккуратный ремонт. Но с появлением ребёнка квартира стала тесной. Хотелось две комнаты, двор без машин и не думать в ближайшие годы о ремонте дома, трубах и соседях сверху.
Елена была уверена: сначала нужно продать квартиру, получить деньги, а уже потом спокойно выбирать новостройку.

На практике это рискованный путь. После продажи можно остаться без понятного варианта для покупки, а цены или условия по понравившемуся проекту могут измениться. Поэтому мы выстроили процесс иначе: одновременно готовили её квартиру к продаже и подбирали новостройку под конкретный бюджет и ежемесячный платёж. Такая схема — по сути встречная покупка: средства от продажи текущей квартиры становятся основой для следующей.

С квартирой на вторичке всё началось хорошо: после грамотной подготовки, фото и правильного позиционирования мы получили несколько просмотров уже в первую неделю. Но первый покупатель хотел большую скидку и выход на сделку «когда-нибудь потом». Елена почти согласилась — её пугала мысль упустить живого клиента.

Мы предложили не торопиться. Нам был важен не просто покупатель, а человек с понятным финансированием и реальными сроками. Через несколько дней пришла семья с одобренной ипотекой: им идеально подходили район, этаж и готовый ремонт. Они были готовы внести аванс и выйти на сделку в согласованный срок.

Параллельно мы выбрали двухкомнатную квартиру в строящемся доме. Но за день до бронирования выяснилось, что акция от застройщика действует только при быстром решении, а первоначальный взнос нужно подтвердить уже сейчас.

Здесь и пригодилась заранее собранная схема: аванс от покупателя вторичной квартиры, понятный график сделки и одобрение по ипотеке на новостройку. Елена забронировала выбранную квартиру, продала свою однушку и направила деньги от продажи в первоначальный взнос.
В итоге вместо хаотичного переезда «сначала продам — потом разберусь» получился управляемый процесс. Елена сохранила комфортный ежемесячный платёж, не продала свою квартиру с большой скидкой и уже выбирает материалы для будущей детской.

Главный вывод: переход со вторичного рынка в новостройку — это не две отдельные сделки, а один финансовый маршрут. Важно заранее просчитать бюджет, сроки, ипотеку, условия бронирования и сценарий, если один из участников задержится. Альтернативные сделки требуют синхронизации договорённостей и расчётов, поэтому подготовка здесь решает гораздо больше, чем удача.